Узаконивание перепланировки квартир и домов          в  Москве  и  Московской  области

По закону права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации, возникают только после официальной регистрации. Именно с этого момента новый собственник становится законным владельцем и пользователем этим имуществом, и вправе им распоряжаться (продать, подарить, передать по наследству и др.).

При отсутствии регистрации прав на объект недвижимости в течение 5 лет управление Россреестра направит сведения о нём в местную администрацию для принятия на учёт в качестве бесхозяйной и последующего признания права муниципальной собственности.

При постановке объекта недвижимости на кадастровый учет до 1 января 2017 г. без государственной регистрации прав на него сведения ЕГРН о нём являются «временными». Если право не будет зарегистрировано до 1 марта 2022 г., сведения о нём могут быть исключены из ЕГРН.

Мы помогаем гражданам зарегистрировать в ЕГРН права на квартиры и комнаты, право собственности на которые возникло в результате приватизации, в порядке наследования, купли-продажи и других сделок, если управление Росреестра отказывается регистрировать его добровольно.

Это может быть связано со статусом жилого дома (напр., приватизированное предприятием бывшее ведомственное общежитие), нахождением помещения в нежилом фонде, непостановкой дома на кадастровый учёт, неузаконенными перепланировками, переустройством и другими противоречиями в ЕГРН между зарегистрированными и подлежащими регистрации правами.

Приватизация в судебном порядке занимаемого помещения в бывшем ведомственном общежитии будет единственным способом восстановления жилищных прав работников - жителей общежития в случае, если оно было приватизировано предприятием, а прежде переведено в нежилой фонд.

 Мы помогаем таким страдальцам не только избавиться от гнёта "крепостного права", но и получить в свою собственность законно предоставленную квартиру или комнату, причём без согласия собственника здания

Перепланировка - это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в техпаспорт.

Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в техпаспорт.

Реконструкция - это изменение параметров здания (высоты, количества этажей, площади, объема), включая его надстройку, перестройку, расширение, замену или восстановление несущих конструкций (за исключением восстановления).

Перепланировка квартиры — это хорошая возможность более рационального использования жилого пространства. При перепланировке меняется только конфигурация и не затрагиваются инженерные сети.

Приостановление и отказ в государственной регистрации права - это вынужденные меры Росреестра.

Приостановление государственной регистрации прав на жильё по спорам с органами власти и организациями, как правило, обусловлено:

- обращением за регистрацией ненадлежащего лица, включая отсутствие у заявителя - правообладателя права собственности либо полномочий по распоряжению объектом недвижимости;

- наличием противоречий между заявленными и зарегистрированными в ЕГРН правами (подробнее об этом - см. далее);

- непредставлением всех необходимых для регистрации документов;

- отсутствием согласия на сделку надлежащего правообладателя в случае, если её заключает не он либо если такая сделка ничтожна по закону;

- и другие.

Государственная регистрация приостанавливается до устранения причин, послуживших основанием для её приостановления, но не более чем на 3 месяца, если иное не установлено законом.

После истечения срока приостановления выносится отказ в государственной регистрации права, который можно обжаловать в вышестоящее подразделение Росреестра или в суд.

Встречаются случаи, когда надо, наоборот, оспорить перепланировку самовольную или проведённую с нарушениями закона.

Это бывает при грубом нарушении прав жителей и несоблюдении процедурных формальностей. Должны быть соблюдены строительно-технические, санитарно-эпидемиологические нормы и правила. При изменении площади мест общего пользования подъезда, подвала или чердака требуется получить разрешение всех собственников жилого дома.

Например, запрещено размещать ванную или туалет над жилой комнатой. Перепланировка не должна маскировать фактическую реконструкцию, требующую получения разрешения на строительство.

По одному из дел собственник квартиры на последнем этаже в Хамовническом р-не Москвы умудрился присоединить к своей квартире часть чердака, подъезда и даже помещения лифтовой. На этом не остановился и оборудовал там 2 бассейна.

В иске о незаконности такой перепланировки суды соседям, как ни странно, отказали, сославшись на наличие разрешительных документов о перепланировке, не вдаваясь в её суть.

Верховный Суд РФ решения отменил, обязав суды учесть доказательства грубейших нарушений требований закона и прав жителей дома.

Оспорить перепланировку можно только через суд. Если она не завершена, надо написать обращения в жилищную инспекцию и управление госстройнадзора о проведении проверки и принятии мер по её прекращению.

При грубом нарушении прав граждан и требований закона можно сразу обращаться в прокуратуру. Причём лучше сразу идти на на личный приём к прокуроруЕсли эти меры не помогли и пришлось обращаться в суд, можно запретить её проведение до завершения рассмотрения дела судом в качестве меры обеспечения иска.

В каждом конкретном случае используются разные меры прекращения перепланировки, либо их сочетание. Здесь важна квалифицированность и оперативность.

После вступления в силу судебного решения, признавшего право собственности на квартиру, Росреестр нередко не регистрирует право собственности по причине обращения за государственной регистрацией неполномочного лица (несобственника), при отсутствии сделки о переходе права собственности.

Кроме того, при наличии неузаконенных перепланировок выявляется разная площадь между зарегистрированным и подлежащим регистрации помещением. Поскольку судебный спор о приватизации помещения мы ведём с самого начала, то изначально определяем возможность узаконивания перепланировки в одном судебном процессе с приватизацией, если нет препятствий к возможности её узаконить.

Во многих случаях Росреестр приостанавливает государственную регистрацию со ссылкой на противоречие между зарегистрированными в ЕГРН и регистрируемыми правами.

Дело в том, что помещения, находящиеся в нежилом фонде, приватизировать нельзя, и соответствующее решение суда не соответствует требованиям закона. Росреестр ссылается на необходимость представления собственником здания доказательств перевода помещения в жилой фонд. А в случае непредставления - отказывает в государственной регистрации.

Как мы преодолеваем эти сложности - читайте дальше.

Узаконить перепланировку квартиры через суд можно только если она не нарушает права и законные интересы жителей и не создаёт угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Закон запрещает самовольную перепланировку. В идеале её надо делать только официально, с предварительным оформлением документации, соответствующей требованиям строительных норм, и соблюсти процедурные формальности.

Но бывает, что давняя перепланировка выясняется лишь при детальном анализе документов технической инвентаризации. Встречаются случаи некорректного оформления документов БТИ, включая разного рода подлоги.

Недобросовестные собственники, например, увеличивают кухню за счёт сноса стены, разделяющей её с комнатой, без внесения изменений в техпаспорт. В этом случае при обмере БТИ либо экспертном заключении в суде делается фото кухни спиной к снесённой стене. Также и в комнате. За такие нарушения эксперт может быть привлечён к уголовной ответственности.

Ни в коем случае нельзя демонтировать несущие стены. Узаконить такую перепланировку за редкими исключениями невозможно. Если снесена несущая стена, нужно восстановить прежнее состояние квартиры. Если это выявит жилинспекция или стройнадзор, то заплатить штраф и ждать повестки в суд.

Для узаконивания перепланировки есть и процедурные формальности.

Так, для увеличения конфигурации квартиры с включением в неё мест общего пользования (напр., части вестибюля, холла или площади чердака) надо получить письменное согласие собственников всего жилого дома. В противном случае её нельзя будет оформить и в суде.

Есть и другие особенности, для соблюдения которых лучше обратиться к юристу

Проблема обращения за государственной регистрацией без участия лица, за которым зарегистрировано право собственности в ЕГРН, решается жалобой руководителю учреждения со ссылками на нормы права о переходе права собственности по решению суда, для чего не требуется ни договора, ни обращения прежнего собственника (участника судебного процесса).

Перепланировка узаконивается после нового обмера БТИ в случае, если не нарушены ни нормативы, ни права других лиц (в том числе в судебном порядке), а если нарушены, то восстанавливается ранее существовавшее положение и приватизируется помещение в виде до перепланировки.

Несоответствие прежнего (ранее зарегистрированного) и нынешнего адреса здания общежития и помещений в них решается справкой БТИ об их тождественности, которая представляется собственнику с заявлением приватизации в досудебном порядке, а в случае отказа - указывается в решении суда. И при таком положении у учреждения Росреестра нет никаких законных оснований отказа в регистрации права.

При наличии прежней регистрации приватизируемого помещения в ЕГРН как нежилого и решения суда о его приватизации в пользу нынешнего законного нанимателя, мы обращаемся с жалобой руководителю управления Росреестра и иногда в прокуратуру со ссылками на исследованные судом экспертное заключение о соответствии помещения всем инженерно-техническим признакам жилого, информацию из подразделения Роспотребнадзора о его соответствии санитарно-эпидемиологическим требованиям и в ряде случаев - на отсутствие в жилищных и архивных органах, а также в БТИ решения о переводе конкретного помещения в нежилой фонд.

И более того, поскольку в этом судебном споре Управление Росреестра привлекалось нами третьим лицом, неисполнение вступившего в законную силу судебного решения участником процесса является неуважением к суду и влечёт привлечение к ответственности.

 После выигрыша несколько лет назад двух прецедентных дел в Верховном Суде РФ нам удаётся добиваться государственной регистрации Росреестром права собственности без повторного обращения в суд, - несколькими жалобами и личным приёмом

хсли уже состоявшаяся перепланировка соответствует требованиям закона и не нарушает права соседей, её надо узаконить.

В зависимости от существа вида ремонта можно обратиться в жилищную инспекцию или местную администрацию, либо в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном / перестроенном состоянии.

Если ремонт совсем незначительный ремонт (напр., снесён встроенный шкаф), то он никем не согласуется и здесь достаточно повторного обмера БТИ с внесением изменений в техпаспорт (поэтажный план и экспликацию).

Главная опасность самовольной перепланировки в том, что несоблюдение требований закона может сильно ухудшить прочность жилого дома и привести к его обрушению. Это реально угрожает жизни и здоровью всех жителей дома.

Соблюдение требований закона при использовании жилья контролирует жилищная инспекция, а соответствие строительства или ремонта требованиям закона - местная администрация и подразделение госстройнадзора.

Надзором по всем вопросам соблюдения прав человека занимается прокуратура.

Они могут принять меры оперативного воздействия, запретив проведение строительных или ремонтных работ, включая случаи, когда окончательно вопрос будет решаться в суде.

В них и следует обращаться с жалобой на самовольную перепланировку. И только после получения неудовлетворяющих ответов обращаться с иском в суд об обязании привести помещение в первоначальное состояние и возместить ущерб.

В случае удовлетворения иска неисполнение решения суда может повлечь выселение нанимателя без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ) или продажу квартиры собственника с публичных торгов и опять же, возмещение ущерба